Première publication: 16 octobre 2011

Mis à jour le 10 janvier 2014

Immobilier en Espagne: cas pratique de calcul des frais et impôts, puis des charges périodiques

Question d'un lecteur français:

Je dispose de 110.000 euros en fonds propres. En cas d'achat à Denia d'un appartement neuf à 120'780 euros plus la place de parking, combien devrai-je payer au total et, en cas d'emprunt sur 10 ans, quel serait le loyer mensuel ?


Voici un rapide calcul pour Denia qui résulte d'observations sur le terrain, ou d'une estimation haute si les éléments observés varient d'un cas à l'autre:

Prix d'achat, appartement:             120'780.-
Prix d'achat, parking, sous-sol:         6'340.-
Sous-total:                            127'120.-

TVA, 10% (appartement NEUF1):           12'712.-
Notaire:                                   780.-
Registre foncier:                          430.-
Frais de fiduciaire:                       260.-
Premier contrat eau + gaz, TTC:            260.-

Total:                                 143'272.-
./. votre apport:                      110'000.-

Part à financer:                        33'272.-

Frais de constitution de l'hypothèque, 
impôt sur les "actes juridiques 
documentés":                               520.-
Autres, environ (au plus):                 750.-
Besoin de financement:                  34'542.-

Amortissement sur 10 ans, par an:        3'455.-
Intérêt hypothécaire, env. 3,5%2 sur 
un montant descendant de 34'542 à zéro, 
donc 34'542 × 3,5% / 2 =                   605.-
Montant annuel:                          4'060.-

1 La TVA est prélevée sur les objet neufs, au taux de 10%. Sur ce sujet, il convient de ne pas confondre NEUF et "seconde main": est considéré comme fiscalement neuf un immeuble (villa, appartement) qui est mis en vente par son constructeur ou promoteur. Mais certains objets neufs ont déjà été vendus, parfois sur plans, à un acheteur qui, la construction terminée, souhaite revendre. Il s'agit là bien entendu de propriétés encore neuves au plan technique, mais plus au plan fiscal. La vente de ces dernières est soumise au droit de mutation ordinaire, allant de 6 à 10% selon la province (Communauté Valencienne: 10%).

2 Hypothèque à taux variable, celles à taux fixe révisables à 12 ans sont environ deux points (2%) plus chères en Espagne, et très peu pratiquées.

Observation: ces lignes ne constituent en aucun cas une offre de prêt ni un engagement ferme de prêt de ma part, que je ne suis pas qualifié pour faire; mais j'ai apporté le meilleur de mes connaissances à cette estimation.

Puis les frais ultérieurs liés à la propriété s'élèveront environ à:

Et si vous êtes non-résident vous serez assujetti à un impôt annuel qui s'élève à 24 % de 1,1 % de la valeur cadastrale. Quelques explications à ce sujet en bas de la page impôt pour les non-résidents. La valeur cadastrale doit être demandée à la mairie.



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