Première publication: complément à l'édito du 1er février 2016


Biens immobiliers et promesses

Un lecteur de nos questions fréquentes vivant assez loin envisage d'acheter une villa en Espagne dans un quartier dont le POS (ou plan de zone - P.G.O.U. Plan general de ordenación urbana) est en pleine discussion. Il s'étonne de ne pas recevoir les garanties qu'il souhaite : pouvoir, après l'achat, procéder à des transformations (piscine plus grande, fermer les terrasses couvertes, etc.) ni celles relatives à un éventuel élargissement de la route (en plein débat dans la commune) qui empiéterait sur son terrain.

Après avoir demandé à une agence concurrente de celle où il prépare son achat de surveiller le dossier (ce qui, sur place, a pu ne pas plaire à tout le monde), notre lecteur a fait intervenir un avocat parlant sa langue, mais domicilié à 100 km, et connaissant donc mal le « terrain ». Puis pour plus de sûreté, il nous demande si nous connaissons un architecte « honnête, sérieux et francophone » pour le conseiller et in fine, lui trouver - fournir ces fameuses garanties.

Réponse :


Malheureusement, je ne connais aucun architecte en Espagne, honnête ou pas, sérieux ou pas, et moins encore francophone. Au fond, j'ai failli vous écrire « Vous avez jeté votre dévolu sur une propriété que nous (INSERT) n'aurions probablement pas présentée, en raison des incertitudes évoquées ». Dans l'idée de savonner la planche au confrère auquel vous vous êtes adressé, et l'espoir de vous voir acheter chez nous.

Ce que nous vendons : des biens immobiliers…

Mais en y réfléchissant, je dois plutôt écrire « nous n'aurions peut-être pas présenté ce bien à la vente, au cas où nous aurions eu connaissance d'un problème spécifique ». D'un vrai problème. Parce qu'au fond, ce que nous (et beaucoup de nos confrères) proposons à la vente, c'est un bien, dans son état actuel, dans sa structure actuelle, et à ce prix-là. C'est ce que nous vendons : ça existe, c'est comme ça, à ce prix.

Orangeraie dans la province de Valence

… pas des promesses

Ni nous ni nos confrères ne pouvons vendre des promesses de possibilité de modification ultérieure de la structure d'un bien. Et dans le cas que vous soumettez, il n'y a aucun vrai problème (juridique), mais un vrai problème pour vous : l'objet que vous avez retenu est certes fort séduisant (je connais le coin, la vue sur les orangers dans la plaine en contrebas a beaucoup de charme), mais il lui manque quelques particularités qui vous importent, notamment une piscine plus grande.

La L.R.A.U. et ses successeurs

Comme il est question d'un nouveau lotissement à proximité, vérifiez que vous n'aurez pas de problème avec les lois ayant succédé à la L.R.A.U. (en anglais ou en allemand désolé, il n'y a pas de version en français), soit la LUV (Ley Urbanística Valenciana) et la toute nouvelle LOTUP (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje). C'est le premier renseignement à demander à l'agence immobilière qui vend le bien, ou à votre avocat.

Si l'agence qui vous vend ce bien n'est pas sûre, demandez-lui que sur l'acte notarié soit portée une garantie à sa charge et en votre faveur au sujet de la L.R.A.U., la LUV ou la LOTUP, du genre :

« La présente vente est réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière X, à Z. Cette dernière, certifie qu'au moment de la vente, il n'a été fait état d'aucune délibération ou décision pouvant affecter le bien relevant de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística valencienne (ou la LUV, ou toute autre disposition substitutive ou dérogatoire aux précédentes) ni dans un bulletin officiel ni dans les comptes-rendus de débats en mairie, en inter-communalité ou autre instance, et solidairement avec le vendeur, garantit l'acheteur contre tout préjudice qui pourrait résulter après la vente d'une telle affection dont la possibilité aurait déjà été rendue publique au moment de la vente. »

Enfin… quelque chose comme ça, ou au moins un courrier similaire signé de l'agence, c'est à voir avec votre avocat. Il ne s'agit pas de faire échouer la vente, et pour ne rien vous cacher, en tant qu'agent immobilier, j'aurais quelque réticence à signer ce genre de document. Mais c'est aussi un coup de sonde : selon la réaction de l'agence, vous serez fondé à avoir des doutes, ou à vous sentir rassuré. Car sur place, les professionnels savent toujours très bien ce qui se prépare dans leur localité.

La sécurité

S'agissant du plan d'occupation des sols, quelles que soient les nouvelles dispositions légales qui entreront en vigueur, ce qui a été construit sera très probablement (99,99%) préservé d'une quelconque démolition, sauf peut-être le mur bordant la route, dans le cadre d'un hypothétique élargissement de cette dernière. Et dans le cas d'espèce, il y a aussi des facteurs naturels (une alternative plus économique : élargir la route du côté opposé au vôtre, non-construit) qui protègent cette maison et son terrain.

Pour le reste, dans l'interprétation que je peux faire des documents que vous me soumettez, il serait hasardeux de spéculer sur quelque possibilité d'extension du bâti que ce soit. Tout au plus, une terrasse couverte pourra-t-elle recevoir quelques coupe-vents, qui pourraient avec les années se transformer en vitrages fermants…

Les autochtones

Il faut aussi bien comprendre que les gens du coin arrivent toujours à s'arranger entre eux, sans compter sur la justice locale d'une lenteur proverbiale, ni régler le problème à l'escopette : ce n'est pas dans la mentalité des lieux. Mais… ça se passe entre Juan, Antonio, Francisco et José.

Les étrangers (toute personne venant de plus de 100 km)

Nous les étrangers sommes souvent déroutés par ces situations curieuses. Votre dossier me fait penser à un article rédigé pour nos questions fréquentes au sujet d'une autre région il y a une quinzaine d'années : L'évolution du plan d'occupation des sols à Lorca de 2000 à 2006. Attention : ce papier décrit une ambiance qui a visiblement encore de beaux jours devant elle, mais les rares conclusions que j'y donne ont 15 ans d'âge.

N'achetez pas de promesses (elles n'engagent que ceux qui y croient)

Sincèrement, des promesses, personne ne peut vous en faire, moins encore dans le statut actuel du POS de cette commune, en pleine discussion. S'agissant de l'Espagne, où vous évoquez la difficulté d'acquérir un bien, c'est cependant la preuve qu'une vraie démocratie, certes un peu lente, est en place : depuis des décennies, il ne suffit plus de graisser la patte de quelqu'un pour obtenir un résultat. Et je ne sais pas si dans un autre pays de l'Union Européenne, la possibilité de vendre des promesses serait bien différente. Pour les promesses, il y a des spécialistes, j'ai quelques noms, mais je doute fort qu'ils vous intéressent. Les personnes que vous avez consultées jusqu'à présent n'en font apparemment pas partie.

Une alternative

L'alternative serait d'acheter un terrain et de construire selon vos désirs. Mais d'une part, en Espagne et dans la conjoncture actuelle (2016), c'est plus cher que l'acquisition d'un objet « de revente » (et plus long) et d'autre part, il arrive qu'à partir d'un certain âge, envisager l'édification d'une maison à plusieurs milliers de kilomètres de chez soi devienne fastidieux. Certes, à passé 80 ans, Charles Aznavour l'a fait, mais nous ne sommes pas tous constitués comme Charles Aznavour…

La multiplication des intervenants

Finalement, vous avez déjà mis « sur le coup » une agence immobilière, un concurrent de la première, un avocat (basé à 100 km, ça ne simplifie rien, il ne connaît pas forcément l'ambiance locale), et selon ce que je vois de votre dossier, la chose est déjà bien compliquée. Je peux me tromper, mais si vous y ajoutez un architecte, ça va se compliquer encore plus. Et je vous invite à vous poser la question: cette maison-là, c'est bien celle qu'il vous faut ?



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