Première publication: 15 septembre 2008

Mise à jour: 30 juillet 2010

Question d'un lecteur de France

Je ne m'aperçois pas de la baisse des prix immobiliers suite à la crise immobilière en Espagne. Pourquoi ?


Votre question, malgré sa formulation anodine, est des plus redoutables pour un économiste. En très gros, je dirais qu'il y a deux catégories immobilières en Espagne: la résidence secondaire balnéaire, et la résidence principale citadine. Dans la première, nous avons assisté à une baisse "soft" mais continue entre mai 2004 et mai 2006, puis à nouveau entre 2009 et 2010.

Depuis lors, les prix se sont stabilisés lors de l'acceptation au catalogue. Mais en général, dans les dix-huit mois qui suivent l'acceptation au catalogue, ces prix baissent progressivement de dix à quinze pour cent. Exemples récents sur la localité qui vous intéresse, Denia, en septembre 2008 (je ne fais pas de lien vers les pages concernées, vu qu'elles vont disparaître au fur et à mesure des ventes):

Ceci dit, dans la résidence secondaire et depuis un an ou deux, les propriétaires qui devaient vendre ont maintenant vendu, parfois à des prix très intéressants pour l'acheteur. Et ceux qui ont les moyens d'attendre que la crise passe… attendent ! Ceci explique qu'un certain nombre de propriétés affichées depuis parfois plusieurs années ne baissent pas.

Et c'est à la seconde catégorie, la résidence principale citadine, que se réfère la presse lorsqu'elle évoque la crise immobilière en Espagne. Dans cette catégorie, la baisse a été de dix à vingt pour cent, sur une période de temps plus courte (un an de septembre 2007 à aujourd'hui) et j'imagine que nous avons atteint un plancher.

Tout est aussi question de vocabulaire, au maniement duquel les journalistes sont particulièrement bien exercés: lorsque les prix montent de 10% par an, l'immobilier est "en bonne santé". Et à 16 à 18% par an (soit un triplement en douze ans en Espagne, de 1992 à 2004), c'est à peine si on parle de surchauffe. Par contre, avec un tassement de 10% étalé sur deux ans, c'est déjà "la crise". En fait, les prix ont un peu baissé, mais les ventes sont beaucoup moins nombreuses, ce qui a conduit à la disparition de 60% des agences immobilières dans le pays, selon les organisations professionnelles du secteur.

Je sais que tout ce qui précède ne répond pas à la question "Pourquoi ?", mais je n'ai pas d'autre réponse.

J. Gaillard


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