Première publication: 2 avril 2013

Le devoir du notaire à l'achat d'un bien immobilier en Espagne

Question d'un lecteur français:

Le notaire est-il chargé de vérifier et de garantir qu'il n'y a pas de risques pour l'acheteur (hypothèque ou dette du vendeur) ?


Réponse : Le notaire est chargé de vérifier, mais ne peut nullement garantir. Si le vendeur a

(juridique): obtenu frauduleusement une attestation fausse

ou

(familier): "raconté des cracks" à une administration,

ou si des retards de paiement (électricité, impôts locaux, etc.) justifiant un embargo sur le bien n'ont pas encore été signalés au registre foncier, le notaire n'y peut mais. Cependant, il faut savoir que les plus grosses affectations d'un bien (vente, hypothèque) sont aujourd'hui signalées dans l'heure (fax ou courriel) au registre foncier par le notaire, ce qui évite beaucoup de mauvaises surprises. Il n'est pratiquement plus possible de vendre deux fois le même bien à une heure d'intervalle chez deux notaires différents.

Pour le reste, vous devriez vous faire montrer par le vendeur les quittances des menus frais (électricité, impôts locaux -"IBI"-, eau, charges de co-propriété si elle existe, etc.) acquittés jusqu'à la dernière échéance possible. L'agent immobilier local connaît le détail de ces charges qui varient passablement d'une région à l'autre. S'il est consciencieux, il se charge en principe de ces contrôles, mais là encore, il ne peut que vérifier, pas garantir.

Finalement, nos amis français doivent savoir que, contrairement à la France, en Espagne, le notaire ne s'occupe pas de la vente d'un bien immobilier, ni d'ailleurs d'encaisser les acomptes de réservation. Il n'est là que pour enregistrer dans un acte public (elevar a público) la volonté des parties dans une vente.


Et question d'un lecteur belge :

Le notaire peut-il être recherché en responsabilité pour les mentions dans l'acte de vente. Par exemple peut-on être sûr et certain que le bien est libre de toutes charges lorsque cette mention figure dans l'acte. De même, vérifie-t-il la légalité de la construction ?


Réponse : Le notaire ne fait que retranscrire dans l'acte de vente les renseignements qui lui sont fournis par le Registre Foncier, et ceux fournis par le vendeur. Donc, en principe oui, le notaire est responsable de chercher ces renseignements auprès de ceux qui les donnent, et de les reproduire de manière exacte. S'il ne le fait pas, il y a négligence.

Mais s'il y a eu erreurs (registre) ou fraude (vendeur) en amont, il ne peut pas le savoir. D'ailleurs, s'agissant des charges en suspens, qu'il vérifie pourtant, le notaire écrit toujours "le vendeur déclare que le bien est libre de charges". Ce faisant, il se couvre : entre le moment où une charge impayée (p.ex. impôt) est constatée et celui où ce défaut est signalé par l'administration au registre foncier, il peut s'écouler du temps.

Quant à attaquer la responsabilité du notaire en justice, il ne faut pas rêver et ça, j'imagine que ce n'est pas qu'en Espagne.

L'avocat

Une solution qui n'en est pas forcément une: acheter avec le concours d'un avocat. Mais là, le problème est, encore que j'en connaisse d'honnnêtes, que ces chers maîtres sont souvent spécialisés dans la rédaction de leurs notes d'honoraires, surtout si leur client est étranger (attention donc à convenir par écrit des objectifs de son intervention et d'un budget à ne pas dépasser). Et puis, avec la baisse des affaires, les avocats ont moins de travail, et sont donc de plus en plus tentés de compliquer les choses au maximum : nous constatons aujourd'hui qu'un achat sans problème pouvant se régler en une ou quelques semaines, commence, avec un avocat, à durer plusieurs mois, voire six mois et plus.

Finalement, au moins pour la légalité de la construction, un agent immobilier qui connaît bien son terrain fait tout aussi bien l'affaire. Pour les charges grevant le bien en vente, en principe, les registres fonciers font aujourd'hui très bien leur travail, sauf cas de retard signalé plus haut.




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